Leilão de imóvel financiado: como evitar e quais direitos você tem

A maioria dos financiamentos imobiliários no Brasil usa a alienação fiduciária: o imóvel fica em nome do banco até a quitação. Em caso de atraso, a Lei 9.514/1997 permite a retomada sem processo judicial. O Supremo Tribunal Federal confirmou a constitucionalidade desse procedimento (Tema 982), e a Lei 14.711/2023 alterou várias de suas regras.

As etapas

1. Atraso nas parcelas, observado o prazo de carência previsto no contrato.
2. Intimação do devedor pelo cartório para purgar a mora em quinze dias.
3. Sem pagamento, consolidação da propriedade em nome do credor, com registro na matrícula.
4. Realização dos leilões, com comunicação das datas ao devedor.
5. Entrega ao devedor do valor que sobrar após a quitação da dívida e dos encargos.

A janela mais importante: os quinze dias

A intimação do cartório é o momento decisivo. Purgar a mora nesse prazo mantém o contrato em vigor. Depois da consolidação, as alternativas existem, mas são mais caras e mais restritas.

Direitos depois da consolidação

• Ser comunicado das datas, horários e locais dos leilões.
• Exercer o direito de preferência para adquirir o imóvel até a data do segundo leilão, pagando a dívida e as despesas previstas em lei.
• Receber o valor que sobejar após o leilão.
• Questionar judicialmente irregularidades: falhas de intimação, erros de valor, descumprimento das regras dos lances mínimos.